【在明拆迁律师】宁夏吴忠市中院胜诉:评估机构选定不合法,棚改补偿决定遭撤!

在征收维权实践中,一些老百姓对程序性瑕疵的重视程度不够。在明律师杨念平、李群杰代理的这起宁夏回族自治区的棚户区改造案件中,仅因房地产价格评估机构的选定程序不合法,征收补偿决定就被中院直接判决撤销。这无疑是“程序合法”重大意义的真实体现。

【基本案情:棚户区改造中的补偿决定之诉】

2015年11月8日,宁夏回族自治区同心县政府作出《同心县人民政府关于棚户区改造二小片区(一期)项目房屋征收的决定》,马先生的房屋被纳入征收范围。与该征收决定一同做出的还有《同心县棚户区改造房屋征收补偿安置方案》,该方案载明了补偿标准以及评估方式。因对补偿安置不满,马先生一直未与征收方达成补偿安置协议。2016年7月15日,县政府作出同政房征补字〔2016〕8号《征收补偿决定书》,对马先生的两栋房屋进行补偿并征收。该补偿决定写明了马先生可以选择货币补偿和产权调换两种方式,并且征收补偿决定后附有“某房地产评估(北京)有限公司宁夏分公司”出具的房屋征收补偿估价表,估价表中记载了房屋价值、装修价值、构筑物及附属物价值等共计67万多元。2016年7月21日,县政府向马先生送达了该征收补偿决定。后马先生提起复议,市政府维持了该征收补偿决定。2017年1月4日马先生在北京在明律师事务所的杨念平、李群杰律师的指导下一纸诉状将市、县两级政府诉至宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院,请求撤销涉案《征收补偿决定书》并撤销前述行政复议决定。

【庭审经过:评估机构选定成关键】

在庭审中,县政府提交了县国民经济和社会发展规划纲要、政府工作报告、建设情况报告、棚户区改造实施意见、征求县政府领导的意见等大量行政内部文件,以证明本次征收补偿决定作出程序合法。而李群杰律师在庭审中敏锐的发现,关于评估程序,尤其是评估机构选定程序的证据几乎没有。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条之规定“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。”

《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

这就表明,国有土地上房屋被征收时评估机构的选定应当遵循法定程序,征收方不得擅自委托评估机构进行评估,评估程序作为征收补偿决定重要的前置程序,应当严格依照上述法规和规章的规定进行,征收方在选定评估机构的工作上没有遵循法定程序,其征收补偿决定也必然违法而应当被撤销。

最终,宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院在判决中写道:“在对涉案房屋进行评估的程序中,被告没有提交证据证明评估公司的选定是由被征收人协商、多数人决定或者随机选定的方式进行,被告在《征收补偿决定书》中记载评估公司由征收实施单位选定,被告在评估公司的选定程序上不符合《国有土地上房屋征收评估办法》的规定”。据此,法院以违反法定程序为由判决撤销了涉案征收补偿决定及行政复议决定。

在明律师最后想提示大家的是,评估程序是征收过程中的重要环节,征补条例之所以将选定评估机构的程序法定化,目的之一就是要减少征收过程中的私弊,将征收这样的关乎公民重大权益的事项透明化和公开化,以确保阳光征收、合理补偿。征收方违反法定程序,也必将承担相应的法律责任。(孔维松/文)