近日，华侨城披露深交所下发的年报问询函。深交所要求华侨城解释说明年报披露的房地产业务毛利率小幅增长但净利润大额亏损、计提存货跌价准备大幅增长等情况的原因及合理性。

毛利率增长但净利润大额亏损

问询函内容显示，深交所针对华侨城2022年度报告进行审查中发现，该公司报告期实现营业收入767.67亿元，其中房地产业务收入493.66亿元，旅游综合收入272.20亿元，较上年同期分别下降16.27%、37.16%，实现归属于母公司股东净利润-109.05亿元，较2021年同比大幅下降387.05%。

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针对公司房地产业务2021年、2022年毛利率分别同比下降37.96个百分点、增加0.51个百分点，2022年经营活动产生的现金流量净额为-5.75亿元，货币资金2022年期末余额同比下降38.41%。问询函要求华侨城说明，房地产业务毛利率小幅增长但净利润大额亏损的主要原因及合理性。同时说明报告期经营活动产生的现金流量净额为负、货币资金余额大幅下降的原因，并结合公司有息债务情况，分析公司短期及长期偿债能力，是否存在流动性风险。

计提存货跌价准备大幅增长

年报显示，华侨城报告期就房地产开发项目计提存货跌价准备115.07亿元，而2021年仅计提约12.57亿元存货跌价准备。对此，问询函要求华侨城，详细说明报告期计提存货跌价准备涉及的具体项目情况，包括但不限于项目业态、开发建设状态、存货账面余额、报告期计提存货跌价准备金额、存货跌价准备期末余额等。

华侨城于2月16日披露的《关于深圳证券交易所<关注函>的回复公告》显示，公司预计对长期股权投资计提减值准备20亿元至25亿元。2022年报显示，公司报告期计提长期股权投资减值准备1.39亿元。对此情况，问询函要求华侨城说明减值涉及的长期股权投资的具体情况，业绩预告与年报关于长期股权投资减值计提金额差异较大的原因及合理性，并说明长期股权投资减值的主要测算过程及依据。

截至2022年末，华侨城投资性房地产期末余额为146.61亿元，报告期对投资性房地产计提资产减值准备1.03亿元。问询函要求华侨城说明，公司投资性房地产涉及项目的主要情况，相关项目减值迹象的判断依据及主要减值测算过程，分析投资性房地产减值准备计提是否充分、合规，是否与所在区域市场变化趋势保持一致，是否偏离同行业一般水平。

此外，华侨城对在建工程、使用权资产分别计提减值损失1.67亿元、1.09亿元。问询函要求华侨城详细说明涉及的在建工程和使用权资产的具体情况，减值迹象的判断依据，减值测试的主要过程，并说明资产减值损失计提是否充分合理。

对子公司股东应收款786.54万元“未收回”

华侨城年报显示，公司2022年实现投资收益-24.20亿元，其中“对联营企业和合营业企业的投资收益”为-24.65亿元，同比下降324.15%。问询函要求华侨城，结合联营、合营业企业的经营状况、财务状况等，说明投资收益的确认依据、测算过程及合理性。

截至2022年末，华侨城递延所得税资产期末余额为130.64亿元，同比下降5.30%。公司2022年计提资产减值损失共计127.05亿元，而递延所得税资产明细“减值准备”为5.71亿元。问询函要求华侨城，说明报告期递延所得税资产的计算过程，同比下降的原因及合理性，并核实说明递延所得税资产与减值准备之间的变动方向、勾稽关系是否一致，是否符合《企业会计准则》的有关规定。

年报显示，截至2022年末，华侨城其他应收款期末余额为317.21亿元，其中，关联方往来款为186.36亿元，占其他应收款的58.75%。公司有多笔对控股股东华侨城集团有限公司及同受控股股东控制的多家公司的其他应收款，往来性质为“经营性往来”。同时，公司对子公司少数股东陈学建的其他应收款786.54万元尚未收回。问询函要求华侨城，分别说明上述其他应收款中往来款的款项性质、具体内容，交易对方以及交易对方是否与公司、公司控股股东、董监高存在关联关系，相关款项是否构成财务资助或者非经营性资金占用。

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