备受关注的“认房不认贷”开始在一线城市中落实。

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2023年8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，其中提到，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

广州是率先响应“认房不认贷”的一线城市。8月25日，住建部、人民银行、国家金融监管总局曾联合发布通知，要求对个人住房贷款中住房套数认定标准进行优化，并将此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。

深圳随后跟进。

8月30日，深圳市住房和建设局联合中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，也官宣正式执行“认房不认贷”。

《通知》显示，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。本通知自2023年8月31日起施行。

乐有家营销总裁孟凡振认为，认房不认贷比较贴合实际的市场需求，切中了目前刚需及改善的痛点，可以满足更多合理的改善居住需求。在当前供需关系发生重大变化的背景下，该优化政策可以进一步起到稳定预期的积极作用，但并不会带来房价明显的反弹。

当然，若能同时解决高房贷利率及二套高额首付比例的突出问题，出台针对性强的配套措施，将有利于满足更多合理的改善需求释放，扭转当前房地产交易市场的颓势。

市场普遍认为，“认房不认贷”在短期内对交易量会有明显帮助，但市场是否会因此而被激活，仍有待各方因素的同时助力。

广深率先落地

事实上，“认房不认贷”的执行，此前已经有所预期。

2023年7月，住建部部长倪虹召开企业座谈会时强调要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

随后，北上广深四大一线城市也就相关会议精神和要求表态，表示将结合实际情况，会同相关部门抓好贯彻落实，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。

一个月后，8月25日，住建部、人民银行、国家金融监管总局正式发布通知，要求对个人住房贷款中住房套数认定标准进行优化，并将此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。

至此，“认房不认贷”的执行已经成为明牌，广州则是第一座执行这一政策的城市。

这一政策的影响主要体现在，执行“认房不认贷”之后，只要购房者在广州名下无房，不管有没有贷款记录，都可以按照首套房认定。以此推论，假设购房者所购买的是普通住宅，首付比例将从4成降低至3成。

这意味着，执行“认房不认贷”后，首付的压力将有所减轻。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，“按照今年1-7月广州一手房套均总价大约410万、二手房套均总价大约320万计算，新政执行后该类人群至少可以少付一成首付，总金额至少在30-40万元左右，如果是购买越高总价的住房首付减少更多。”

肖文晓认为，本次“认房不用认贷”在广州主要利好三类人群：其一，在异地或本地曾有房贷记录，但是在本地无房的刚需客;其二，在广州本地打算卖一买一的置换客，置换门槛降低;其三，打算在增城、从化这样的不限购区域或南沙、花都这样人才购房政策较为宽松的区域买房的外地客。

深圳执行“认房不认贷”后，带来的最直接变化，就是改善客群首付压力减轻。

乐有家研究中心以500万为例计算，新政后换房族首付压力直接减少100万。

“金九银十”可期?

广州作为一线城市中最先执行“认房不认贷”的城市，有其迫切性。

克而瑞数据显示，今年7月，广州商品房合计供应54.69万平方米，环比下降39%，同比下降40%;网签成交75.83万平方米，环比下降29.9%，同比下降15.9%。整体来看，今年前7月，广州商品房面积合计网签成交679.93万平方米，同比微跌2%;总成交规模2223.67亿元，同比微涨3%。

国家统计局最新数据也显示，今年7月，广州的二手房价格环比下降了1%，在一线城市中降幅居首。

肖文晓指出，今年7、8月，受到市场下行以及等待政策利好落地的观望气氛的双重影响，广州楼市成交量急转直下，7月新房网签只有4600多套，8月截至到29号更是只有3100多套，以上数据都是近十年历史同期的低位。

而近一两年，深圳楼市也持续处于疲软状态。深圳中原研究中心数据显示，7月，新房市场共网签3628套商品房，环比下降14.1%;住宅网签3156套，环比上升3.5%;豪宅网签893套，环比上升120.5%;商务公寓网签175套，环比下降57.4%;商办及其它网签297套，环比下降61.0%。

同时，截至7月底，二手房在售房源跌至36968套，下滑9.7%。7月全市二手住宅过户套数为2259套，环比下滑6.1%;二手住宅成交22.2万平，环比下滑6.3%，二手住宅成交连续4个月下滑。

量价齐跌，广州楼市和深圳楼市亟需“及时雨”。“认房不认贷”的正式执行，也被认为有望对接下来的“金九银十”有正面推动作用。

广州中原项目部总经理黄韬在接受21世纪经济报道记者采访时也表示，这一政策对目前惨淡的成交量肯定有所提振，对于有卖一买一需求的购房者非常有效，预计会有比较明显的交易量增长，幅度或达到20%以上。但成交价格则仍然存在保持平稳或继续走低的可能。

不过，虽然市场有共识将对成交量有一定的提振作用，但对于后市的走势，多数仍持十分审慎的态度。

一位华南房企的人士告诉21世纪经济报道记者，短期成交、来访会起来一些，但是变化也不会太大。“情绪都比较乐观是因为觉得‘认房不认贷’在一线城市落实是一个风向标，但政策本身其实对市场的刺激是有限的，而且现在市场需要的也不是‘刺激’，而是整个市场都正向循环起来才能够有明显变化。”他说。

黄韬也认为，开发商和二手业主应该趁着这波行情尽快卖房、尽快促销以及尽快置换房子。“这一波行情预计持续到10月份，它并不是反弹式行情，而是阶段性波浪式地往上走，整体上仍然不应该过度乐观。”

地产经济学家邓浩志也指出，“认房不认贷”政策对整个市场影响不会特别大。因为毕竟影响的只是部分购买力，并不会对整个市场产生刺激。“广州楼市复苏，可能后续仍需要其他政策支持。”

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