20年来的城市运营未尝败绩 TA靠什么立足？三大“破冰”法则揭秘金茂

“造房时代”已是过去式，城市运营浪潮

在眼下，尤其是后疫情时代中。全国的房地产市场出现两个明显的特点：

1、对于住宅市场进一步实施调控，坚持“房住不炒”的政策基调，稳房价、稳地价、稳预期；

2、房地产行业由前三十年的政府规划、房企开发，逐步转变为房企规划、房企开发的新模式。

两大特点一方面是进一步加强住宅市场管控，破除“房地产依赖症” 。另一方面则是眼下城市发展的全新课题——城市运营。

在城市的发展历程中，房企从原先的“造房工人”开始涉足新城建设、旧城更新等领域。这些房企通过长期耕耘，成为影响城市发展路径、支撑城市发展红利的城市运营商。

在这一轮房企“城市运营商”转型浪潮里，金茂无疑是领跑集团中的一员。

而金茂的城市运营，向来都不是机械式的批量建设，跑量从来不是金茂的风格！

金茂的城市运营之所以能够成功，在于其精耕每一区域的潜能；以创新的规划与设计，倾注于脚下的每一块土地。

精耕每个区域的潜能几乎每个开发商都在说，但真正能像金茂实现项目落地的寥寥无几。

这里可不能小看了在城市运营维度的区域深耕。对于纯住宅开发而言或许考量的维度相对单一。但在城市运营这一课题之下，开发商则需要在更高维度的视角审视这区域。

这就意味着城市运营商必须从原来的平行视角上升到上帝视角，是对区域的历史发展进程、城市面貌形象、建筑业态配置以及城市居民生活场景等诸多方面，进行全面综合且系统地考量。因此，与传统住宅开发而言，其复杂程度和运营难度呈几何级倍增。

但金茂早在20年前，就已经在用更长远的战略眼光实践城市运营。从撬动上海陆家嘴的金茂大厦，到打通上海西南门户的嘉兴上海之窗智慧科学城，再到二次激活张家港，助力城市“北拓”的苏州张家港智慧科学城。金茂用一个个成功案例，一再验证其对于区域前景的精准研判和强大的规划兑现力。

苏州张家港智慧科学城

嘉兴上海之窗智慧科学城

那金茂究竟是如何实现化荒地为新城的？我们就以苏州常熟金茂智慧科学城，来解读下金茂的“新城破冰”法则。

金茂的“新城破冰”法则一

城市“问诊”：找问题，想出路

金茂之所以会将第23个城市运营项目落子于常熟，不仅仅是扩大其在长三角一体化版图中的项目储备，更是经过对常熟深入调研后，再一次窥见常熟未来不俗的潜力。

“世上湖山，天下常熟”这句城市宣传语彰显着常熟的底气与骄傲。作为全国百强县TOP4成员的常熟在经济、文化、城建等领域曾经拥有数一数二的超强实力。

（数据来源：根据国家统计局综合整理）

按照2020年的常熟市政府工作报告显示，常熟市的人均可支配收入已经达到 60100元。 人均可支配6w+，这是一个可以和深圳（64878元）、杭州（61879元）、苏州（62582元）比肩的数字。

（数据来源：根据国家统计局综合整理）

照理来说以常熟的经济基础和购买力，城市发展进程本应该是顺其自然、水到渠成的事情。但回望过去10年，作为城市发展最直观的指标，常熟的房价有过“高光”时刻，也一度陷入“低谷”。

根据常熟2016-2021年历年房价数据统计，2016至2018年期间，房价一度从13238元/㎡蹿升至18744元/㎡，年平均增长率近20%。但随着2018年的浪潮退却之后，常熟房价并不是放缓增速，而是进入下滑阶段。3年内，常熟房价连续下滑，一时间网上热议四起。

（数据来源：安居客）

对于常熟这一“反常”现象，金茂当然了然于胸。那么要解决常熟在城市发展的中遭遇的“瓶颈期”，自然不是单靠囤地卖楼抬房价这么单一且粗暴的方案就能解决的。

而是透过“房价”这一表象，看到问题的本质。所以，在金茂针对常熟的“问诊过程中”发现，常熟面临的核心问题主要归结为三点：

常熟主城板块已“无地可用”

根据城市规划，常熟的用地计划从2015年的2220亩到2019年的1350亩，五年下降了近40%，未来新增建设用地规模还会持续减量。

这就意味着常熟的土地市场供应前景不容乐观，尤其是常熟主城板块几乎已经到了“无地可用”的境地。

换言之，常熟的城市发展进入高质量土地开发阶段，主城区以城市更新为主题，新城板块则更注重产业落地。

2、常熟土地利用率不足

曾经的常熟，是民营经济的代表城市，根据不完全统计，常熟大大小小发服装企业就达到了600多家。大到全国知名企业波司登，小到生产+销售一条龙的夫妻老婆店，彼时的常熟服装企业几乎遍地开花。这也是常熟人均经济长期居于高位的原始积累。

但是！

在常熟迈入新城市建设时代中，这种粗放式，缺乏管理的产业弊端就开始凸显。根据统计报告显示，常熟全市亩均税收低于3万元的工业用地面积8.48万亩，占到全市工业用地总规模的45.74%，低效工业用地多。

这也引出了第三大核心问题——产业不聚焦。

3、产业不聚焦

在常熟对全市283个村级调查中发现，273个涉及工业用地分布，这些工业用地呈现规模小、布局散的特点。相反成规模的工业用地仅占全市工业用地的50.47%，产业极度不聚焦，甚至全市现有闲置用地达2078亩，规模超过全年产业用地用工的50%。

当金茂发现“制约”常熟城市发展的三大核心问题之后，那么就很容易得出一个结论——常熟，急需建设具有代表性的宜居产业集群。因此，苏州常熟金茂智慧科学城应运而生。

金茂的“新城破冰”法则二：

产业赋能，“对症”建城

既然知道常熟面临的问题，那对于金茂城市运营而言，第二步不是盲目拿地-建楼-卖这么简单的事情，而是要“对症”建城。在这其中，选址就尤为重要。既要满足足够的体量规模，同时又要解决城市问题。

那么常熟昆承湖板块就是不二的选择。

首先，昆承湖板块位处于常熟唯二的国家级新区——常熟国家高新区，在板块的定位高度上就有着天然的优势与红利。

众所周知，国家在未来发展格局上一定是以城市群战略思维推进。那么在长三角一体化战略下，常熟本身就是在沪苏同城建设中，通苏嘉甬发展轴中的北支点。向东接轨上海自贸区，主动融入上海都市圈建设；向西延伸参与“一带一路”建设；向南对接苏州协同发展圈；向北加速融入长江经济带。’

长三角城市群示意图

有了这样的基础，常熟提出“交通强市”理念，同时推进两个“一小时”、四个“半小时”通道建设。

四个“半小时”

通过沪苏铁路实现半小时对接上海

通过G524（安定互通至相城交界段）快速化改造，实现半小时对接苏州主城

通过S342常熟西段改线，实现半小时对接苏南国际机场

通过市域其他快速路及内部路网改造，实现主要板块半小时对接主城区

两个“一小时”

通过南沿江城际铁路，实现一小时对接南京

通过苏通嘉甬铁路实现一小时对接杭州

通过路网建设看到，常熟的发展方向正在向南部倾斜，以此更快速融合苏州主城以及实现与上海的衔接。

值得注意的是，这个路网建设蓝图中的G524苏常快速路，已于10月31日正式通车！至此，G524国道苏常快速路、高铁新城快速路连接线工程主线高架桥、苏州G524高铁快速路工程相城段，3大交通工程全部建成通车，打通了从相城至常熟的交通脉络！

“一横一纵”规划示意图

整个常熟的路网建设，自然进一步利好常熟国家高新区板块的发展。那么战略高度有了，其自身“硬实力”又如何？

作为常熟未来发展的重要支撑，常熟国家高新区一改以往零散的低效用地布局，已经形成支柱产业与新兴产业齐头并进的全新格局。在“3+1”支柱产业和“三园一岛”新兴产业的双核驱动下，这里不仅实现产业聚焦，同时在产业领域与产业创新上，相较以往的常熟均有重大突破。

示意图

而且，通过事实证明，通过全新产业布局，为板块带来全新活力。截至2020年11月，高新区支柱产业已引进20多个国家和地区的1000多个项目，包括28家世界500强企业投资项目50个，拥有各类研发中心20多个，内外资注册资本分别达到400亿元和86亿美元。

支柱产业为新区夯实基础，新兴产业领域则代表新区乃至常熟未来的产业发展方向。在“三园一岛”布局中，涉及氢能源汽车产业园、人工智能科技产业园、中日创新合作产业园和昆承湖金融科技岛。每一个布局都是目前国家所重点关注的领域，也是常熟实现与苏州、上海接轨的强力抓手。

昆承湖CBD规划效果图

产业转型为常熟提供了一个向外对接的突破口。在苏州十四五规划中，就提到了要“推进苏州工业园区与吴中、常熟等合作园区建设”。

这里提到的与常熟合作园区，就包括昆承湖板块！如果我们再对比下，昆承湖板块和苏州金鸡湖板块，可以发现两者在地理区位、功能定位、规划定位、环境资源、产业发展、教育资源和出行交通等多个方面，有着如此之高的重叠。

示意图

更何况，之前一直网传昆承湖CBD就是下一个金鸡湖！这一次，终于迎来官宣！

就在今年10月，苏州市第十三次党代会对常熟提出明确要求：“打造昆承湖沪苏协同创新发展示范区”。

这就意味着，常熟将主动承接上海、苏州的资源溢出，深度参与虹桥国际开放枢纽建设，打造成为长三角区域具有较强影响力的协同创新发展示范区。

“打造昆承湖沪苏协同创新发展示范区”宏观上是常熟积极响应多重国家级战略；中观层面上是常熟在“十四五”规划当下的使命担当；微观层面上，打造昆承湖沪苏协同创新发展示范区是为常熟新一轮经济高地建设的坚实基础。

示意图

同时，会上也宣布示范区开发合作，将与具有苏州金鸡湖区域开发经验的苏州中新集团合作，对片区进行整体规划研究。以产业发展为核心，以产业需求为导向，坚持产业升级与城市塑造协调推进，重点研究环昆承湖约10平方公里的全新空间，构建“一轴两带双核六岛”总体空间布局，建设以总部经济、数字经济、“研发+服务+产业”为核心，兼顾展示、培训等功能的沪苏协同创新发展示范区，引领常熟城市发展由“山-水-城”走向“产-城-湖”。

这种天然的板块基因，对于苏州常熟金茂智慧科学城而言，无疑是奠定了昆承湖CBD建设成功与否的坚实基础。

更为重要的是，常熟高新区在“融苏”进程上远比想象中的要快！

在今年的8月11日，沙家浜镇管理体制调整情况通报会召开，其中关于常熟高新区即将代管沙家浜镇及古里镇部分区域的“重大决定”！

这次的“以区代管”，让高新区真正实现了“扩容”理想，理顺“责权利”关系，从政府规划来看，这将是一次实质性推动常熟发展，融入长三角的重大一步。

而根据往期“以区代管”的案例来看，像西安、武汉、南京、沈阳这些省会城市在进行区划调整后的成绩有目共睹。

其二、今年10月22日2021常熟市金秋经贸洽谈会如约而至，93个项目签约落户常熟，总投资高达713亿元，标志着常熟市产业创新升级的一次大步前行。本次洽谈会还有一个重大活动——重点片区合作开发协议签约。这也，标志着昆承湖CBD在打造“沪苏协同创新发展示范区”进程中实现重大突破。

2个月内，常熟先后召开“重大决定”和重点片区合作开发协议签约。可见“常熟南进”战略的决心。因而可预见到昆承湖CBD将成为虞城新的经济高地！

菜都已经备齐，就看师傅怎么炒。而金茂城市运营，在打造昆承湖CBD中又恰好有着绝对优势。金茂首先有着多年的城市运营经验，最为擅长的就是“雕琢璞玉”。

其次，是金茂强大的资源整合能力，在新城运营中产城融合是核心主题。但不能光有产，没有城，在金茂“城-人-产”的城市运营逻辑之下，将多方资源进行高效整合，并且在规划驱动和资本驱动的双核作用力下，实现城市升级和产业升级。