《中国经济周刊》记者 宋杰 | 上海报道

近日，上海市普陀区人民法院召开涉民生案件审判典型案例新闻发布会，发布了该院2022年涉民生案件审判典型案例，通报了近期涉民生案件审判工作情况。其中一起典型案例，涉及房屋买卖因新增税费争议导致未网签是否构成违约，受到广泛关注。

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（上海普陀法院召开涉民生案件审判典型案例发布会）

法院介绍，该案作为政策变化背景下的房屋买卖合同纠纷，具有一定代表性，其裁判结果兼顾了效率与公平，对于定金罚则的适用具有典型指导意义。

案件回放：网签前楼市新政出台，多了16万税费谁承担？

2021年1月19日，卖售人黄某某（甲方,被告）与买受人马某某（乙方，原告）以及案外人某房地产经纪有限公司（中介方）签订《房地产买卖合同》，约定乙方以转让价款1070万元购买甲方所有的系争房屋，双方确认在2021年3月31日之前共同到房地产交易中心申请办理转让过户手续，并约定乙方需支付甲方定金50万元，待签署《上海市房地产买卖合同》示范文本后转为部分房价款。

关于税费的约定，甲方承诺该房地产100%系购买取得，原购入价不低于333万元，在此前提下，双方一致同意，本次交易涉及的交易税费由乙方承担；若因政策变更等原因导致税费减少的, 减少的税费由甲方享受。

《交易信息留存表》约定买入年限满二不满五（房产距离上次买卖的时间满两年不满5年），购房发票买进价333万元，拟网签总价850万元。

《税费估算清单》约定增值税及其附加税法定纳税义务人是出售方, 约定承担方是买受方，适用税率为（差额÷1. 05）x（ 5%+0. 3% ）, 应税金额是260961元，加上个人所得税为165076元，契税为123807元，交易登记费80元，抵押登记费80元，税费总计550004元，税费计算时间为2021年1月18日。

同日（2021年1月19日），原告向被告支付定金50万元。

经三方1月21日晚间10:04协商，相约1月25日进行网签。 当日晚间10：18,中介方表示“上海出调控政策了，增值税两年变五年”，被告回复“我要交税？赶紧网签”。

2021年1月21日,上海市多部门共同发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联【2021】48号），调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税年限从2年提高至5 年。根据新政，系争房屋交易过户中的增值税及附加税应适用 （全额÷1. 05） x （5%+0. 3%）。上述案件涉及的应税金额约429048元，较之前估算增加了约168087元。

根据微信聊天记录，马某某表示，新增税费没有被约定，而法定纳税人是卖售方，应由卖方承担。黄某某表示，合同约定全部税费由买方承担，要求马某某按时网签。经原被告与中介方三方协商，推迟网签时间两天。在随后两天内，双方对于税费承担还是各持己见，故最终未能进行网签。

2021年2月22日，黄某某发函催告马某某于2月26日进行网签，并承担所有税费，否则将追究违约责任。马某某回复已经起诉。

原告马某某诉至法院，请求判决：确认原、被告之间的房屋买卖关系于2021年2月26日解除；被告向原告双倍返还定金100万元；被告向原告支付律师费34000元；本案诉讼费由被告承担。

原告认为，协议书约定减少的税费由卖方享受，根据权责一致的原则，增加的税费也由卖方承担，故被告拒绝办理网签手续属于违约，要求被告双倍返还定金。被告辩称，新政出台的背景是提高购房成本从而控制房产交易，而交易惯例大多数是卖方到手价，新政增加的税费应当由买方承担，故反诉请求没收定金。

民庭法官：不具有可归责性的情况，退回买方定金50万元

定金制度由来已久，对于维持合同秩序、催促当事人信守承诺并提高交易效率具有重要意义。特别是在房屋买卖等大额交易活动中，由于交易金额高、环节多、时间跨度长，支付定金已形成一种交易习惯。

本案中，原被告双方签订了《房地产买卖合同》，约定定金50万元并实际交付，后因政策变化导致税费增加，房地产买卖合同最终未能继续履行。

本案的争议焦点在于因新增税费争议导致未签订《上海市房地产买卖合同》是何方违约。普陀区人民法院民庭法官认为：由于双方主观上不存在过错，也不存在任何一方的违约行为，无论是被告没收全部定金，还是双倍返还给原告定金，都是对于一方当事人的苛责，会造成利益的失衡，有失公允。在司法裁判中，应充分审查当事人行为的可归责性，因不可归责于双方当事人的事由而导致的合同不能继续履行的责任认定，不宜适用定金罚则。

法官进一步分析道，首先，双方约定了增值税及附加税的约定承担方、具体计算方式及金额，且适用前提是黄某某承诺提供买入合同，虽然黄某某仍然能够提供该合同，但根据新政，增值税及附加税变更为全额征收，不享受差额减免，故约定由马某某承担增值税及附加税的前提已经发生变化。

其次，根据中介方提示内容，其估算金额为根据签约时提供的相关信息与政策进行的核算，如有增减，应当持开放的态度，允许双方自由约定、重新协商。现双方就该事项反复磋商未果，庭审中均同意解除合同、不再继续交易，仅对于违约责任存有异议。

法院认为，最终未按约网签系双方对于新增税费的承担主体有不同的理解，始终未达成一致，并非任何一方恶意违约所致。故对马某某以黄某某违约为由要求黄某某双倍返还定金100万元以及黄某某主张没收定金50万元的诉讼请求均不予支持。同理，马某某主张黄某某承担律师费的适用前提是黄某某违约，而本案难以认定为黄某某违约，故对马某某该项诉讼请求亦不予支持。双方均同意买卖关系于2021 年4月15日解除，法院予以认同。解除后，黄某某应将定金50万元返还马某某。

据介绍，本案的审判对于受政策调控影响的房地产交易场景中定金罚则的适用问题进行了初步探讨，并在《民法典》框架下就定金罚则的有限适用进行了路径探索。

责编：杨琳

关键词： 买卖合同 定金罚则 房屋买卖 诉讼请求 继续履行