2020年，疫情后房地产市场快速恢复，商品房销售规模和开发投资都实现同比正增长，整体韧性超出市场预期。

全年商品房销售面积17.6亿平方米，比上年增长2.6%；房地产开发投资14.1万亿元，比上年增长7.0%，增速较2019年回落2.9个百分点，为连续四年上行后首次回落；房屋新开工面积22.4亿平方米，下降1.2%，在连续四年正增长后首次下滑；房地产开发企业房屋施工面积92.7亿平方米，比上年增长3.7%，增速比上年回落5.0个百分点。

今年房地产投资将保持增长

2020年房地产销售和投资同比正增长，主要受益于中央出台系列经济调节政策，货币环境较为宽松，同时多地放开落户限制，叠加房企打折促销，潜在需求释放有所加快。

2021年，经济恢复、居民购买力将有所提升，房地产企业为促进资金回笼加快销售，而负面因素则包括流动性有收紧倾向，银行贷款集中度管理对按揭形成压降，综合影响下销售规模可能稳中有降，全年呈现前高后低的走势。

房地产投资方面，主要构成为购地支出和建筑安装费用，随着融资监管加强，预计后期房地产开发企业土地购置或呈逐步下行趋势，新开工面积可能小幅调整，在建项目加快施工进度，企业积极推进房屋竣工，全年开发投资额有望继续增长。

去杠杆推动行业步入新阶段

2020年8月，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清撰文表示，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。同在当月，住建部和中国人民银行召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，即所谓“三条红线”。

2020年末，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，要求在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

三条红线和房地产贷款的集中度管理，是对市场供需两端进行双向资金调控，目的在于控制风险，促使行业去杠杆，减弱行业的金融属性，会抑制行业由杠杆驱动的成长性，房地产业的发展将进入新阶段。

市场进入高位平台期

我国商品房销售面积在2017年接近17亿平方米，增速明显放缓，2019年同比小幅下降，销售规模连续三年保持在17亿平方米左右。2020年销售面积再创新高，但仅小幅增长，且是在货币宽松和房地产企业大力促销基础上实现的。

我国房地产市场经历了20年需求持续上行的大周期，商品房销售面积从2001年的2亿平方米上升至17亿平方米，展望长期，兰格钢铁研究中心认为，房地产市场需求可能正进入高位平台期，或将迎来销售拐点。

首先，影响房地产长期需求的两大因素即城镇化和人口。我国城镇化率快速提升带动商品房需求加速释放，造就了过去20年房地产市场繁荣的大周期，而目前城镇化率的提高速度正在放缓，同时老龄化加速，结婚人数连续下滑，两大因素对商品房需求的驱动都已减弱。

其次，我国正在推进经济发展方式的转变，经济增长将更依赖科技创新、要素市场化改革等因素驱动，政府不再将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产地位弱化，而随着城镇化和人口两大驱动的减弱，对房地产需求进行刺激的边际效应也越来越低。

用钢需求或将构筑长期顶部

目前房地产建设项目存量施工规模较大，今年开发企业将推进竣工，加快施工进度，房地产建设用钢需求将保持韧性。

从长期来看，房地产市场或已进入高位平台期，处于构筑长期顶部的过程，供需关系趋于合理将使房地产市场的周期波动减弱，房地产建设的用钢需求或将构筑长期顶部。

不过，住建部等部门2020年8月底发布《关于加快新型建筑工业化发展的若干意见》提出，大力发展钢结构建筑，推广装配式混凝土建筑，可能提升单位建筑面积的用钢量，有利于房地产建设的钢需保持韧性。(兰格钢铁研究中心 王静 原创文章，转载务必注明出处)