近年来，在存量空间及新建土地的开发和应用方面，越来越多的专业化住房租赁企业正积极探索多元化住房租赁供给的新方式。特别是今年，在全国及地方约百余条发展租赁住房的相关政策中，都提及探索多渠道增加租赁供给，优化住房租赁供给结构。其中，发展集中式公寓也成为关注重点。

“自如作为较早进入长租行业的企业之一，早在2012年就推出了自如首个整栋式青年公寓项目。目前已进军全国8个城市，管理76个整栋项目。”自如合伙人、自如资管平台事业群总经理孟月分析提出：“住房关乎民生安居，为了让更多青年人住得更好，相关住房租赁企业需要更加重视核心运营能力，让住房租赁更加标准化、更可控也更确定。”

多元产品布局，有效优化市场租赁供给结构

在业内看来，企业常将“房源管理量”作为衡量自身能力的标准。自如资管对这一指标的理解是，除了在“量”上提升规模，还需包含“结构”，也就是指运营机构持有的房源是否在城市的核心商圈，如果非城市核心商圈占比高，它的规模有效性是不足的。

凭借这一核心理解，自如资管通过有效的房源配置实现效率不断提升，并不断通过寻找更多优质的房源，获得更有效的供需匹配，形成良性循环，由此形成“护城河效应”。

以今年入市的古北首席自如寓为例，该项目规模近百套，是存量商业场所改建，位于虹桥商圈，周边互联网企业聚集的人口密度大，属于房屋租赁需求较大地区。自如资管通过装修改造、新风系统配置等一系列内部升级让房屋回归居住属性。此批房源通过切实满足周边租客的居住需求，上线30天达成满租。

迄今为止，在参与城市核心区中的存量空置资产改造过程中，自如资管运营项目涉及面积超13万方，全国出租率保持在99%的水平，为城市发展和产业布局调整过程中探索出了一条成功可借鉴的扩容之路。

租赁的本质是让租客享有更好的居住产品和服务体验。清华大学建筑学院住宅与社区研究所所长邵磊指出，当前，人们对住房的需求日益多元，不同的城市、收入水平、文化和教育背景、个人生命周期，都会产生不同的居住需求。未来的住房租赁市场可以在提升居住品质、提供多元化产品等方面继续着力。自如资管面向各类群体提供了自如里(大型租赁社区)、自如寓(独栋青年公寓)、自如城市之光(服务型职住公寓)等六大产品及模式降低用户的搜寻成本，塑造起自如资管的品牌吸引力。

以西丽MEETA自如寓为例，该项目为村集体物业，由业主承包后进行改造及自主运营，但在受到疫情冲击后面临经营的难题，需运营机构进行运营效率提升。自如资管对项目以品牌包装、服务升级、品质升级为立足点，针对周边互联网用户特点谋划“人宠和谐社交公寓”定位及导入，以系统赋能和精细化运营为抓手，实现近六百套房源上线2月达成满租的成绩。

制定“精准、精确、精细”运营模式

实现租赁市场数智化整合应用

“运筹帷幄之中，决胜于千里之外”。面对集中式公寓市场竞争，做好收益管理(尤其是价格管理)和成本效益一直是高悬于各企业运营博弈的关键点。而自如资管做到高速增长背后，横向是日趋丰富的用户规模，纵向是日趋增长的项目持有数量，而极致的运营效果更是体现了自如资管秉持“精准、精确、精细”方法论的战略领先。

首先是精准，自如资管凭借规模效应快速优选目标片区并做横向对比，针对城市、商圈、竞争内的分析综合判定，提供精准的产品定位方案，连接物业与用户;另从用户感知的角度来看，依据项目内人群精准施策做出用户喜欢的产品。其次，优化匹配出房源中多变量与价格之间的需求函数关系，通过投策研算，得到最接近该房源的真实价格弹性，为每一间房精准定价。

市场环境是处于动态变化的，为确保各阶段的目标实现，在运营过程中，自如资管会依托市场变化不断进行校准调优，最终得到集中式运营价格与去化时间的完美曲线。

其次是精细，自如资管对项目全周期运营过程能精确到每一间房，其目标管理到每一个人，收益管理到每一日构建的多变量指标细化，进行全面精进运营指标，如：“0空置周转率”、 “377项品质监察标准”等提升租客与房源的结合效率，优化竞争、出房和收益，实现更精细的运营。

最后是精确，孟月认为集中式公寓的出租率达到95%才算及格，而自如资管通过精准和精细的运营提供给了合作伙伴98%的出租率并超70%的房源实现“0空置周转”。

以自如里为例，自如资管与广州地方大型国企联合运营，率先落地了自如首个城市大型租赁社区项目。其使用空间超过63000平方米，拥有20+种户型，1500+间房源覆盖开间到三居，在今年5月首次实现满租，满租状态保持至今。

据数据显示，在全国大型租赁社区中，项目体量超500间的中，大型租赁社区项目仅占6%。广州自如里的持续满租运营，是自如资管在产品设计、施工建设、科技智能、流量精准、运营管理、系统完备六大优势赋能，有效解决了大型租赁社区去化的痛点，为实现高效运营、低成本管控以及安全运营提供一个可参考的标杆案例，更为社会提供了全新的住房租赁生态。

如果说“精准、精确、精细”是自如资管的内核，那数智化系统就是支撑自如资管不断提升“精度”的基础。在供需两端的各个环节中，自如资管的数智化系统提供非常完备的数字化操作，出房端实现智慧定价、房客人在线、运营监控、经营预测;业主端做到经营结果在线、空中分账，从而搭建起一个线上执行体系闭环。通过数智化的全面打通，自如资管也能为合作伙伴更好地实现高出租率，快速实现收益，有效提升整栋物业最核心的竞争力。

“0空置周转率”这一行业运营指标的首提，是自如资管基于数智化系统得出的一个独特衡量运营效率的路径。以去年战略并购的贝客青年公寓为例，自如首先从产品品质层面进行了精细化管理，同时精准识别空置3天以上的房源进行品质排查及整改。在完成产品改造后，依托强大的O2O系统，支撑线下团队，提升新签转化，以及前置管理每一个合同的到期预售，使得出租率不断提升。7个月的时间，并购贝客的31个集中式项目超70%的房源实现“0空置周转”，即退租前已完成预售。

自如资管通过不断打磨运营效率，形成了自如面向集中式业态的独特性和品牌溢价。基于此，自如资管面向不同合作伙伴、不同类型的城市供给，提供“全价值链、全品类、数智化”的解决方案。

面对未来，自如资管提出了“100城，1000栋”的规划。孟月表示，自如资管的发展要像马拉松运动员一样，保持速度，做稳定且有力地输出，不断地创造美好的生活作品，让城市新青年能够有更好的居住体验。

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