从管理模式来看，长租公寓分为集中式公寓和分散式公寓。分散式公寓进入门槛低，扩张快;集中式公寓运营难度小，抗风险能力强。两者看似各有千秋，泾渭分明，但实则可以彼此转化，近年来公寓品牌在集中式与分散式之间相互转化的案例不在少数。

今年8月，长租企业自如公开了2021年集中式租赁项目经营数据。数据显示，目前自如在全国8城管理的65栋集中式项目，整体出租率超98%。同时，60%的房源实现0空置周转。

这是自如在2020年底战略并购贝客青年精品公寓后首度向外界公开经营数据。可以看出，由分散式转入集中式的自如取得了不错的成绩。

多品牌加码集中式公寓

类似演艺圈的演而优则唱，长租行业也有“分而优则集”的趋势。因集中式公寓对资金成本和前期投入要求较高，一部分长租公寓是从分散式起步，积累实力后往集中式公寓过渡。

究其原因在于，单一的发展模式已经不能满足当下的市场需求走向，想要走得更稳更长远，长租公寓企业需要追求全面的产品与模式覆盖。而随着公寓行业进入纵深发展阶段，相较于分散式，集中式更适用于品牌的轻资产输出，以及打造具有行业影响力的标杆项目。

自如是分散式往集中式发力的典型，拥有自有品牌自如寓，又先后推出租住社区自如里、战略并购贝客青年精品公寓，在集中式公寓的赛道上不断扩张。

对于并购贝客青年精品公寓，自如相关负责人表示：“我们希望通过战略并购，在集中式和分散式住房供给上形成优势互补，在不同的目标市场落地多品牌策略，为城市年轻人提供覆盖全生命周期、更丰富、更好的房源选择和产品、服务选择。”

不止自如一家，微舍公寓、建方长租等以分散式公寓为“主战场”的品牌也或多或少地持有集中式物业。

集中式公寓优势渐显

从迈点研究院的监测数据来看，目前纳入监测的集中式公寓品牌有248家，而分散式公寓的数量仅有41家。且集中式公寓的头部品牌指数明显高于分散式。截止2020年12月，集中式长租公寓品牌依旧为市场主流，占比6成，分散式长租公寓品牌和服务式公寓品牌分别占比2成左右。相比2019年，集中式长租公寓和服务式公寓份额分别提高3%和1%，而分散式长租公寓份额下降4%。

这样的趋势变化背后有着复杂的原因。

随着疫情的冲击，行业洗牌进一步加速。相较于分散式长租公寓，集中式长租公寓具备集中式管理、运营成本低、品牌效应与规模效应强等优势，受到的冲击较小，扩张速度明显加快。而在此前的暴雷潮中，集中式公寓也表现出更加安全稳健的特性。

集中式与分散式作为长租公寓的两种管理模式，本无优劣之分，是适应不同物业、不同市场、不同客群、不同发展阶段下的产物。两种模式将长期并存。

而近一年来集中式公寓市场份额的提高说明长租公寓已经进入全新发展阶段，众多已积累一定实力的品牌具备了进军更有难度的集中式领域的条件，渴望通过集中式物业扩大品牌影响力，输出品牌与管理。

集中式与分散式是两种完全不同的发展模式，代表不同的产品服务思路、运营管理策略、项目拓展方式。一位业内人士称，实际上，集中式业态相对来说管理半径更小、管理效率更高，所以能做好分散式的企业大概率能做好集中式，但只做集中式不一定能做好分散式。

分散式转入集中式

未来的想象空间有多大?

纵观几个由分散式为主体而后发力集中式的品牌，虽然业务类型相似，但却存在商业模式上的显著差异。自如是在分散式模式成熟后发力多元化产品，通过战略并购进军集中式公寓;微舍公寓从集散式转型加码集中式公寓;建方长租则确定了以分散式业务为基础，以集中式业务为核心的战略规划方向。

建方长租围绕“保障性租赁住房”市场化供给，以建方家为基础，以建方寓为核心构建两大业务板块，以新家庭、新市民、年轻人为主要服务人群，聚焦城市刚需型住房租赁需求，打造适合长租居住的优质产品，分散集中两条业务并行。其中，建方家为城市家庭、城市新青年的过渡型居住需求提供稳定优质的租赁产品;以理想居为核心，明日居、青云居为补充，满足不同客户群体的住宅整租需求。建方寓为城市新青年、白领新市民、大学毕业生及企事业单位员工提供相对舒适，有独立空间和社交功能的临时性、特定性、定制化的居住产品。以青年公寓为核心，并积极开展落地租赁社区业务，轻重模式结合并行，解决“农民工一张床、新市民一间房、新家庭一套房”的民生痛点。“建方家”、“建方寓”两大产品线，形成了建方长租的双驱动发展模式，也为行业发展带来了新的思考。

在国家大力解决新市民住房困难的政策引导下，自2020年起，建方长租建方寓产品线逐步加快拓展步伐，产品集中落地上量。截止11月初，建方寓已运营46个项目，以中资产运作模式为主，轻重资产运作模式并行，打造了多个大湾区标杆项目。

以获得广州市荔湾区首批非住改住项目认定书的建方寓·杉木栏店为例，创新了“政策性租赁住房贷款+国企闲置物业盘活+住房租赁”的新模式，解决“旧有存量物业盘活”与“企业员工居住”两大难题。该项目结合历史文化资源丰富的特点，打造独具特色的旧有存量物业盘活示范基地，有效发挥公有物业在转型升级中的示范引导作用，对突破中心城区载体资源制约瓶颈，实现十九大“住有所居”目标具有凸出示范意义。

除了高品质高颜值的公寓产品外，该项目打造了800平米超大公区为城市青年提供更多的生活场景和配套服务，包括党群活动中心、阳光会议室、阅读区+创业孵化路演区、广州图书馆服务点、娱乐休闲区、健身房、共享厨房、共享水吧、公共晾晒区等丰富的生活社交空间，公寓还会定期开展相应的社群党建活动，落实城市青年8小时工作外的精神生活保障。

建方寓·杉木栏店公区

经过2个月的运营，建方寓·杉木栏店已经成为荔湾区集中式公寓的标杆项目，进一步证明了建方长租在集中式公寓的运营能力和品牌影响力。

大型租赁社区将成未来趋势

由于物业形态的限制，只有集中式项目才具有配备大面积的公共空间的条件，以供租客休闲娱乐，或组织社群活动，从而更易于打造社群文化。通过社群文化，让人与人形成链接，也为社区增加了温度和归属感。这或许是解决城市新市民居住问题的根本所在。

从商业价值来看，大型租赁社区所容纳的空间和人群能够为日后的增值服务提供可能，从而拓宽盈利渠道。

另一方面，相较于分散式公寓严格的政策监管，集中式公寓能够享受更多的政策扶持，商改租、R4地块等政策为长租公寓的规模化发展铺平了道路，这对于长租公寓行业的影响是不可估量的。

例如建方长租打造的首个大型长租租赁社区建方寓·佛山天华店项目已完成签约，精准围绕白领精英居住、生活、娱乐、办公、创业等需求，打造不同主题的租住产品。未来将提供1300余套房源为广佛拼搏的城市新青年提供一个安心居住的温暖港湾，真正满足城市新市民、新青年长租安家需求。

综合公寓行业近期的品牌动向，迈点空间租赁大胆猜想，对于具备一定条件的品牌，分散式公寓的下一阶段是集中式公寓，而集中式公寓的下一阶段是大型租赁社区，未来将释放更大的发展潜力。

　结语

住房租赁行业的征途是星辰大海，发展的过程必然需要不断更新，在循环往复中上升。

无论行业内品牌在集中式和分散式的业务模式上如何调整发展策略，都是为了适应市场及业务的发展需要，其最终目的是实现轻重资产相结合的全面发展路线，做到多产品覆盖。以此构筑品牌更稳固的服务生态。

在自如、建方长租等代表品牌在分散式与集中式双模式的探索下，行业将呈现出更多元和包容的发展态势。但万变不离其宗，行业的生活服务和民生属性，是所有行业参与者需要谨记的。

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