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5月21日，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升在2023清华五道口全球金融论坛上表示，首批发行的9单REITs，到目前为止价格平均涨了9%左右，投资人获得了较好的收益。当然最近也有些价格的波动，中证REITs指数从年初到现在跌了10%左右，但这些调整都很正常。

记者了解到，目前我国公募REITs取得了很好的成果。首先从量上来说，截至2023年5月19日，共发行27只基础设施REITs，市值为900亿元左右，今年以来共发行3只。从类别来说，产权类和收益权类并重。从业态多样化来说，除了传统基础设施外，增加了保障性租赁住房和消费基础设施。另外，也推动了扩募机制。截至目前，首批扩募申请获准的4只REITs持有人大会均表决通过。

在周以升看来，通过资本市场做价值发现和风险识别，也一定会出现REITs的分化。由于REITs本质是资产的上市，因此必须要以资产自身作为出发点，资产价值判断必然与资产的管理能力相关。这就是证监会强调“管资产”的主要依据。周以升进一步指出，这里面涉及三大问题，即资产自身现状如何、如何进行有效的管理以及如何进行披露。首先，资产现状的评价，客观了解资产当前的物理和经营状态。其次，如何进行有效的管理，是REITs的根本所在，决定REITs未来是否会值钱。REITs的管理实际上分为多个层次，归纳下来包括物业日常维护管理、物业日常经营管理、资本结构管理、资产组合管理、监管协调和投资者关系管理等5个层次。至于披露问题，从管资产出发，建议用隐含的资产估值作为评价基准。以产权类资产为例，建议披露隐含的资本化率，比如某一统一时点，比如年末基于股价计算的隐含资本化率。只有用一个统一的、可对标的语言，才能够客观评价各个REITs之间的区别，才能实现优胜劣汰的迭代。

“了解到REITs的价值创造和风险控制的关键点，我们很容易看到目前REITs的根本问题就在一个‘管’字，如何进行管理、如何能够推动产融结合，让REITs的五项管理职能能够完美的融合起来。从目前规则来说，从持有运营期来说，产业方的力量和积极性好像还没有充分发挥出来。”周以升称。

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