房地产开发建设是钢铁行业最重要的下游领域，需求占建筑钢材的一半以上，并间接带动机械制造等行业的需求，是影响钢材需求的重要变量。

1-7月份，全国房地产开发投资84895亿元，同比增长12.7%；比2019年1-7月份增长16.5%，两年平均增长8.0%，较1-6月份回落0.2个百分点。两年平均增速连续两个月回落，引发对市场对建筑钢材需求的担忧。

房地产投资展现较强韧性

去年疫情之后，房地产投资快速恢复，并展现较强韧性，累计投资增速在去年6月份转正，之后持续回升，全年增长7.0%，明显领先于基建和制造业投资，成为拉动国内经济复苏的主要动力，也有力拉动了建筑钢材的消费。

今年国内经济继续恢复，房地产开发投资保持较快增长，但增速持续回落，兰格钢铁研究中心根据国家统计局数据测算，7月份房地产开发投资同比增长1.4%，较6月份回落4.6个百分点。

政策调控持续升级

7月30日政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。

同在7月，住建部等八部门联合印发通知，将持续开展整治工作，规范房地产市场秩序；银保监会指出，严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。

另外，住建部约谈部分城市，要求加大调控和监管力度。多地调控升级，其中北京进一步完善住房限购政策，上海上调房贷利率，东莞出台“八条”新政等等。

先行指标开始走弱

商品房销售景气度已明显下行，1-7月销售面积同比增长21.5%，两年平均增长7.0%，平均增速较1-6月份回落1.1个百分点。从单月来看，今年销售面积增速持续回落，7月份已经转为负增长。后期随着热点城市调控升级，房贷利率上升，购房需求将受到抑制，商品房销售景气继续回落。

融资收紧、销售景气预期下行，企业开工意愿减弱，1-7月份，新开工面积增速已由正转负，其中7月份断崖式下滑，同比下降21.5%。近期多个城市宣布第二批集中供地延拍，2020年土地购置面积同比小幅下滑，今年前7个月同比负增长，土地购置规模收缩影响可开工资源，下半年甚至明年新开工规模可能不会明显走强。

投资韧性正逐步消磨

1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积891880万平方米，同比增长9.0%，7月当月施工面积明显下降或与天气有关，短期内房地产投资尚能保持韧性。

降杠杆背景下，企业加快竣工结算，竣工保持较强态势。1-7月份，房屋竣工面积41782万平方米，增长25.7%，增速与1-6月份持平。随着竣工加快，新开工走弱，施工规模面临收缩，房地产投资韧性将逐步消磨。

政策调控背景下，购房需求正逐步退潮，7月份多项指标回落，房地产市场进入下行周期，将呈现供给和需求双弱的格局，后期重点关注供需两端指标中土地市场和商品房销售的变化情况。

钢材需求如何走

房地产投资大概率将继续转弱，市场关心其韧性能维持多久，预计当竣工规模出现回落时，行业可能迎来拐点，房地产投资将面临较大下行压力。

房屋建设中的钢材需求主要在施工前期，新开工到完成地基工程阶段耗钢系数最大。房地产行业正向竣工周期转换，耗钢强度下降，短期内存量施工需求仍是重要支撑，房地产用钢有望保持韧性，旺季钢材需求将环比扩张，但动力偏弱。由于土地购置规模收缩及新开工回落，需防范四季度及明年房地产行业用钢需求出现下降的风险。(兰格钢铁研究中心 王静 原创文章，转载务必注明出处)