力促房地产与金融正常循环

房地产与金融的正常循环，事关国民经济健康运行。近期多家金融管理部门表示，力促金融与房地产正常循环。要务必做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，满足房地产市场的合理融资需求;坚持“房住不炒”定位，因城施策实施好差别化住房信贷政策;推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

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房地产业、金融业都是系统重要性行业。前者是国民经济的支柱产业，后者是实体经济的血液。房地产链条长、涉及面广，在GDP中占比约7%，若加上建筑业占比则高达14%。金融关乎国家核心竞争力，金融安全是国家安全的重要组成部分。当前，房地产与金融的关联度较高。房地产贷款，以及以房地产作为抵押物的贷款，二者占银行业全部贷款余额的39%。可见，若房地产与金融循环淤堵，容易引发外溢性风险，甚至可能产生系统性风险。

促进房地产与金融正常循环，关键要把握好“度”。以房地产贷款为例，首先，我们不能将其妖魔化，必须承认合理、适度的房地产贷款增速有助于推动国民经济增长，也有助于满足购房者的刚性、改善性住房需求。其次，凡事过犹不及。此前，房地产市场曾出现“过度金融化”问题。一方面，房企大多身患“三高”疾病，高负债、高杠杆、高周转;不少房企争相布局、涌入金融领域，比如投资、持股商业银行、保险机构、信托公司等。另一方面，个人住房贷款快速增长，居民部门的杠杆率高企;此外，一些违法违规行为又加剧了风险，如消费贷、经营贷违规流入楼市。

房地产开发投资增速同比负增长

国家统计局近日发布的数据显示，2022年，中国商品房销售规模从2021年的近18亿平方米降至13.6亿平方米;商品房销售额从2021年的约18.2万亿元(人民币，下同)降至约13.3万亿元。商品房销售规模创下多年新低。同时，去年，房地产开发投资增速首次出现同比负增长。房屋新开工面积、土地购置面积、房企到位资金等指标均大幅下滑。

58安居客研究院院长张波指出，尽管支持房地产发展的几项重要维度(人口、城镇化速度等)在过去几年已经发生了一些变化，但市场面在2022年才真正显示楼市开始进入新周期。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也认为，近年来，房地产高位运行是不合理、不可持续的。由于一些长期变量发生改变，如人均住房面积、人口老龄化等，房地产不可能像过去一样高位增长了，“我们预判未来十年房地产以及住房新增部分规模在10亿平方米至12亿平方米左右，匹配相应房地产投资规模”。

经过去年的深度调整，他指出，从总量上看，目前房地产市场正在接近合理区间。

经济学家任泽平也认为，房地产大开发时代落幕，进入存量时代。他指出，目前城镇住房套户比(住宅套数和家庭户数的比例)已达1.09，供求基本平衡，未来多数城市将面临住房过剩，再加上人口老龄化加速到来，未来住房需求将有所收缩。

现房销售推动转型

在供给与需求重新平衡的过程中，新周期或将拉开序幕。近期官方所提及的一项关键变化值得注意。

近日召开的全国住房和城乡建设工作会议，将当前和今后一段时期的房地产工作重点总结为“稳预期、防风险和促转型”。在促转型方面，会议明确指出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

根据中研普华研究院《2022-2027年中国房地产金融行业市场深度调研及投资策略预测报告》显示：

目前，信贷、债券、股权融资“三箭齐发”，“保交楼”专项借款资金已基本投放至项目，优质房企的融资环境已明显改善。2022年9月至11月，房地产开发贷款同比多增2000多亿元;2022年四季度，境内房地产企业债券发行同比增长22%。在需求端，要着力改善预期，支持刚性和改善性住房需求，这也有助于房企销售企稳、回款恢复。目前，个人住房贷款的放款速度已达到2019年以来最快，2022年12月新发放的个人住房贷款利率，全国平均为4.26%，达到2008年有统计以来的历史最低水平。

多地首套房贷利率开启动态调整

距离人民银行、银保监会今年1月5日“决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”已经过去了二十余天，房贷款利率下调了吗?据了解，在动态调整机制下，江西九江、山西太原、河北唐山等部分符合条件的城市已下调了当地首套住房贷款利率下限，有的首套房贷款利率下调至3.8%。

据人民银行、银保监会联合发布的通知，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。若某城市的新建商品住宅销售价格连续3个月环比、同比均下降，该城市可阶段性维持、下调或取消当地的首套房利率政策下限。

此次调整的关键变量，是首套房利率政策下限，即“底”的变化。在房贷利率的定价机制中，“底”是基础。首先，监管部门在全国层面给出一个“底”;其次，各城市决定在全国“底”的基础上加多少，形成相应的城市“底”;最后，各银行决定在城市“底”的基础上加多少，形成实际的执行利率。根据新政，符合条件的城市可阶段性下调或取消首套房利率的“底”，这有助于较大幅度降低购房者的财务成本。

正确理解新政，要注意“首套房”概念。有声音质疑，下调、取消首套房利率政策下限，是否会导致热钱涌入楼市?对此不必担忧。调整只涉及“首套房”利率，并不涉及二套房，“房住不炒”的定位不会变。新政强调精准施策，大力支持购买第一套住房的刚性需求，稳定市场预期。

正确理解新政，要关注“部分城市”划定。新政不是“大水漫灌”，而是“因城施策”。首先，新政考察某城市的新建商品住宅销售价格，而非存量房产;其次，该价格必须连续3个月环比、同比均下降。由此可见，符合条件的城市数量有限。新政有助于满足三线城市以及部分二线城市的新市民购房需求。

正确理解新政，要把握“动态调整”安排。新政兼具灵活性和稳定性。何为灵活?房贷利率根据房价走势双向、动态调整。需注意，在后续的评估期内，若该城市的新建商品住宅销售价格环比、同比连续3个月均上涨，那么自下一个季度起，该城市要恢复执行全国统一的首套房利率下限。何为稳定?众所周知，虽然房价存在周期性波动，但若形成趋势性波动，即连续3个月上涨或连续3个月下降，通常需要较长时间。也就是说，尽管新政每季度评估房价变动，但多数城市不会触发利率调整的条件，触发条件所需要的时长将远远超过评估周期时长。

接下来，各地要从利长远、促发展的角度出发，科学评估、动态掌握当地的房价变动情况，用足、用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，稳定预期、提振信心，促进房地产市场平稳健康发展。

《2022-2027年中国房地产金融行业市场深度调研及投资策略预测报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

关键词： 房贷利率 房地产开发投资