当前视点!二手房行业市场全景调研与发展前景预测报告

二手房行业市场前景如何?目前,我国二手房市场累计交易额已突破30万亿元,核心城市的二手房交易已超过新房成为主导。但是,高流失率、恶性竞争、重复建设以及用户满意度不达标等问题依然困扰着房屋中介行业。未来只有“抱团”发展,才能提高行业整体效率,降低边际成本,推动行业向专业化、标准化方向发展


(资料图片仅供参考)

近段时间以来,全国多地推出“带押过户”的二手房交易新模式。有业内人士表示,“带押过户”模式为买卖双方节省了费用、时间,提升了交易安全性,或有利于活跃各地二手房市场。

过去,购房者办理二手房交易过户,买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请,贷款审批通过后,卖方必须先结清原银行贷款,办理抵押注销登记,然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记,抵押登记完成后买方银行放款,向卖方账户支付购房款。

买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次,所需的时间周期也会很长,且在全部交易和登记手续完成之前,卖方结清原银行贷款的费用,很多需要借助过桥资金,房屋过户的成本高。

据中研产业研究院《2022-2027年中国二手房行业市场深度调研及投资策略预测报告》分析:

二手房行业现状分析

二手房市场崛起是房屋中介行业成长的驱动力。过去5年,中国二手房交易体量实现跨越式增长,全国交易量达1557万套,占全部房屋总交易额的70%。过去20年,北京的二手房交易GMV(成交总额)为5.1万亿元,交易总套数为210万套,交易量翻了7.5倍,GMV翻了120倍;上海的二手房交易GMV为6.6万亿元,交易总套数为365万套,交易量翻了15倍,GMV翻了250倍。随着存量市场进一步发展,核心城市的二手房交易已超过新房成为主导。

近年来随着我国二手房市场的逐渐放开,进入市场的二手房数量不断增加,二手房交易规模不断扩大,市场规模也在不断增长。数据显示,截至2018年末,我国累计二手房交易金额已经超过30万亿元;2019年我国二手房市场规模6.7万亿元,预计到2021年将达到8.4万亿元。

在市场推动下,围绕二手房交易产生的经纪公司品牌、佣金市场、广告市场和配套服务逐步完善,形成了完整的二手房产业链,全国的经纪公司门店数超过20万家,有145万名经纪人服务于2亿户社区家庭。

2020年全国二手房成交量420万套,交易面积3.96亿平方米;2021年全国二手房成交量393万套,交易面积3.6亿平方米。一、二线城市房产交易逐步进入二手房为主体的市场结构。

2021 年下半年以来房地产市场销售开始下滑,2022 全年维持低迷态势, 仅有两个月的脉冲式恢复。2021 年全国商品房销售金额同比+4.8%,市场 前高后低,其中上半年同比+38.9%,下半年同比-16.6%。2022 年 1-11 月 全国商品房累计销售金额 11.86 万亿元,同比-26.6%;从单月来看,4 月、 5 月同比降幅最大,超过-30%,下半年由于低基数原因,同比降幅有所收 窄。年内持续有政策刺激出台,但对销售多为脉冲式促进,6 月全国第一 波疫情结束,二季度累计的需求集中释放,单月销售同比降幅低于 20%, 而进入 7 月份后受停工断贷事件影响,销售再度回落;9 月受各地保交楼 快速推进、政府回购房增加及涉房交易税费减免等影响,单月销售有所恢 复,但持续性较低。

截止至2021年11月,深圳网签二手房套数4.07万套,同比下滑57.28%;上海网签二手房套数27.18万套,同比下滑7.66%;广州网签二手房套数10.86万套,同比下滑1.23%;北京网签二手房套数19.1万套,同比增长14.7%,成为一线城市中唯一一个网签量明显上涨的城市。

去年“十一”期间,50城二手房日均成交套数同比增长约54%,较2020年同期增长约3%。50城中九成城市二手房成交量同比增长,其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的2倍。

诸葛找房数据研究中心统计,“十一”长假,二手房市场重点监测的5城成交367套,较去年同期上涨98.4%。其中,北京、深圳、东莞、佛山、青岛5城均较去年“十一”期间成交上涨。

11月16日,国家统计局发布数据显示,10月份全国70城二手住宅价格指数环比下降0.5%,同比下降3.7%。一线城市二手住宅价格同比上涨1.3%,但环比已连降两月,而二三线城市二手住宅价格同比环比均持续下降。、

2022年以来,各地陆续加大了对二手房市场的放松力度,从限售年限缩短、降低二手房购买门槛,以及近来的“带押过户”的落地、税费减免、公积金利率下调等政策,均在一定程度上强化了二手房市场信心。

数据显示,房屋经纪人收入过于集中在头部,10%的高收入经纪人在总体收入中的占比高达40%至50%,50%的低收入经纪人收入占比仅有10%左右。这一收入差距在市场处于下行周期时尤为明显。

纵观全国房屋中介行业和经纪人现状,缺少协作也是制约行业发展的一大问题。数据显示,尽管大城市的头部企业市场占有率偏高,但全国门店小于10家的小规模公司在数量上也占到了97%的比例,这反映出行业内单兵作战盛行的现实,因为互相之间缺少协作,难以形成规模效应。

此外,就目前行业现状来看,我国的佣金费率、人效和经纪人覆盖率等均未达到国际成熟市场标准。据统计,目前我国的平均佣金率仅有2%,远低于美国、日本等成熟市场5%至6%的平均佣金率;我国千人经纪人覆盖率约为0.25%,低于美国的0.6%;从人效来看,我国经纪人目前人均年单量约为3单,与美国相当,但时间投入却是后者的2倍。

二手房市场行业前景分析

2022年以来,在政策上,二手房方面的政策调整尺度相对而言大于新房。目前,关于二手房交易的政策放松主要有4类,一是限售年限的缩短或取消,加快了二手房供应入市。二是税务方面的优惠,如二手房增值税免征年限的减少。“十一”前,财政部再度推出“1年内换房退个税”政策,对市场信心有所提振。三是二手房限购方面的放松,如杭州、南京等地对二手房的购买门槛和限购套数均有不同程度的放松,并且相比于新房而言,二手房放松的尺度相对要大一些,部分城市对本地户籍家庭购买二手房已经不做限制,对外地客群购买二手房的门槛也降至较为宽松的程度,对需求起了一定的释放作用;四是“带押过户”的推广,推动了交易过程的简化。

过去几年新房大量成交,增加了二手次新房的供应,经过几年的限售期,加上目前限售年限缩短,二手次新房可以上市交易了。相比于新房,二手次新房兼具房龄新和现房两大优势,对购房者而言具有相当的吸引力。

房地产长效机制实施以来,在各方共同努力下,房地产市场总体运行平稳,基本实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。下一步,将坚决落实中央经济工作会议部署,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,时刻绷紧房地产市场调控这根弦,全面落实房地产长效机制,强化城市主体责任,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。

想要了解更多二手房行业的发展前景,请查阅《2022-2027年中国二手房行业市场深度调研及投资策略预测报告》。

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