全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡建议，从完善商品房预售管理制度入手有效防范房地产市场风险。

近期，住房和城乡建设部、人民银行、银保监会印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》，在预售资金监管上提出了一些很好的政策措施，但预售制度的短板问题仍未全面解决，我国房地产业仍然面临着巨大风险。

“尽快修订《城市商品房预售管理办法》，尽快制定《城市商品房预售资金监管办法》，并调整购房款付款方式。”卢天锡建议。

卢天锡并建议，改变当前由购房人“一次性全额”付款（含按揭贷款）并由监管部门按进度拨付预售资金的模式，变为购房人按工程进度分期付款的模式，

即在工程投资额或工程形象进度达到一定标准后，由购房人缴纳规定比例的首付款，剩余款项按预售合同约定的工程进度分期支付，项目达到竣工交付条件后支付尾款，其中一定额度转入由政府监管的质量保修金专户。申请银行贷款的，后续按揭款根据预售合同约定的工程进度逐步发放贷款。

尽快制定《城市商品房预售资金监管办法》

各地房地产主管部门自行制定的预售资金监管办法较为混乱，且《关于规范商品房预售资金监管的意见》的规范效力较法律规章而言相对较低。

卢天锡建议，国家层面研究制定《城市商品房预售资金监管办法》，切实规范和强化预售资金全过程监管，提高房地产开发企业违规使用商品房预售款项的行政处罚标准，增加金融机构违规扣划、施工企业和材料供应商等配合房地产开发企业违规套取商品房预售资金的处罚条款。

尽快修订《城市商品房预售管理办法》

卢天锡指出，应进一步细化明确全国统一的商品房预售许可条件，逐步提高预售许可门槛（如多层主体封顶、高层主体结构2/3，超高层主体过半），直至过渡为现房销售。

卢天锡建议，明确预售合同与权属预告登记相同的法律地位，严禁已设立土地抵押的房屋预售，严禁将已预售房屋再设立在建工程抵押，保障购房人合法权益。

此外，还需建立商品房预售履约担保机制，降低购房人风险。建立预售项目信息披露制度，预售项目工程进度、预售款使用情况等重大事项应定期或及时向购房人公示披露。

关键词： 全国人大代表