房地产数据悲喜交加数据略强于预期

1—2月份，全国房地产开发投资14499亿元，同比增长3.7%；其中，住宅投资10769亿元，增长3.7%。但从投资数据来看，预期值为-7，而数据虽然维持降速，但明显强于预期。对盘面及现货市场起到了一定提振作用。但如果究其根本来看，只是略好于预期，今年以来房地产面临的问题仍未彻底解决，需求端复苏情况扔不乐观，一季度整体看维持下行的趋势。

另外从其他数据来看，也是不容过分客观。1—2月份，房屋新开工面积14967万平方米，下降12.2%，从过往数据来看，连续性的下滑再次表明后期可施工新增项目有限，也就是说，预期仍不乐观。

虽然从去年年底开始，国家对房地产行业管控有放松迹象，且一季度各项政策超长发力，为市场带来曙光，但是1—2月份房地产开发企业到位资金25143亿元，同比下降17.7%。财政支持落地周期问题还需注意。

商品房销售面积与成材走势关联性较强，1—2月份，商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%，依旧在下滑趋势中，但是相对来说，跌幅略小。截止目前全国50个城市调整房贷政策，刺激刚需释放，从目前各地市场销售情况来看，后期三四线城市的韧性略强于一二线城市。

居民中长期贷款首次负增长 刚需存在较大质疑

央行3月11日发布的金融统计数据报告显示，相比超预期好转的1月，数据在2022年2月明显反转，总量及结构均低于预期。其中信贷方面，人民币贷款单月增加1.23万亿元，同比少增1258亿元。分部门看，住户贷款减少3369亿元（同比减少4790亿元），代表居民按揭贷款的中长期贷款减少459亿元（同比减少4572亿元）成为主要拖累。

2月居民中长期贷款首次出现负增长，可谓是极具历史性，虽然从政策调控来看，可能属于长期效应，但是反映到当前市场需求来看，刚需释放着实有限。一直以来现货市场都寄希望于新开工的增速下滑放缓以及贷款增长，借此来表明房地产市场需求处于恢复阶段。从目前数据表现来看，虽然投资数据略好，但依旧处于温和下滑的趋势当中。

现货市场走供应增量需求兑现逻辑 落差较大

而目前现货市场也遭遇了成交阻力，随着各项活动结束，市场将走供应增量、需求兑现逻辑。最新数据显示，2022年2月下旬，重点钢企粗钢日均产量207.78万吨，环比增长9.42%；钢材库存量1610.07万吨，比上一旬减少80.28万吨，下降4.75%。基本符合供应增量需求启动逻辑，但是随着全国疫情大范围爆发，对需求形成较明显制约。从各地了解到，目前工地多采取封闭施工，而疫情严重的地区，已经出现封锁情况，物流运输受到极大影响，部分疫区钢厂资源也无法对外投放。短期来看，需求受疫情、社融不及预期、财政支持尚未完全到位等影响，需求兑现不及预期，将加速价格下跌，市场依旧偏空思路对待。

关键词： 房地产投资增速