第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议10月23日通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》（简称《决定》）。

房地产税改革终于从讨论阶段向试点阶段迈了一大步。那么，为什么要征收房地产税？对市场有何影响？有望从哪些地方开始？本文将重点针对以上问题进行分析。

为什么要征收房地产税？

此次《决定》提到，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

除了促进房地产行业健康发展外，分析认为，房地产税的推出还有三大目标：解决政府财政收入缺乏难题，调整税收结构；稳定房价，保证房地产的刚需释放；调节收入分配以扩大消费需求，推进共同富裕。

国联证券研究所观策略高级研究员、首席宏观分析师张晓春指出，目前房地产行业税收结构中，以增值税为代表的流转税贡献了房地产行业的一半以上税收，而房产税为代表的保有环节的税收贡献则相对有限，但未来随着存量房时代的到来，为了保证税源的稳定，流转税向财产税转是大势所趋。这不仅是房地产行业税收的发展趋势，也或是国内整体税收结构的变化趋势。

东吴证券研究所首席经济学家任泽平指出，随着房地产大开发时代渐进尾声，土地财政难以为继，存量房时代到来，从土地财政向房地产税转型是大势所趋。

“5月以来，房地产销售快速降温，9月商品房销售面积和销售额同比分别为下降13.2%和下降15.8%；土地大幅流拍，截至10月17日，实施土地集中供应的挂牌地块822宗，流拍地块266宗，流拍率高达32.4%，其中北京、广州、杭州、沈阳流拍率超50%。”任泽平表示，因地方财政吃紧，房地产税试点可以完善地方主体税，增加地方稳定的税收来源。

此外，“房地产当前存量价值在300-400万亿元之间，且内部分布并不均衡，作为居民财富最大的细分领域，房地产税的推出有助于共同富裕的推进。”张晓春说。

房地产税试点的推出对房价有何影响？

华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员贾康曾撰文表示，无论是为了落实“房住不炒”、加强楼市调控，还是为了调节收入分配、促进共同富裕，房地产税都已被寄予厚望。

房地产税试点的推出到底对市场影响有多大？

中原地产首席分析师张大伟认为，房地产税只是工具，这个工具如果用来调控，肯定会非常有效，但税率和税基并没有明确，很难估算影响多大，而且很可能各地短期的影响并不一样。

张晓春指出，根据测算，再考虑到试点初期循序渐进的规则，房地产税的推出短期对房地产市场的影响或相对有限。但在目前房价上涨放缓背景下，房地产税推出或对情绪和预期产生较大冲击，从而影响房价的走势。

上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅也表示，理论上，开征房地产税有可能在短期对房价形成压力。房地产税将增加存量住宅的持有成本，在短期刺激房源释放，而需求在短期难以扩张，供大于需的格局将在短期推动房价回落。但由于不同城市具有不同的特点，若采取相同的改革方案，对不同城市的影响差异明显。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，房地产税对市场交易的影响主要取决于市场的供求关系状态。在供不应求的市场，如深圳、西安和重庆二手房市场，即便出现超额住房持有人出售的情况，由于卖方议价能力更强，城市的总交易额也将会增加。青岛、济南和长沙处于供过于求或供求平衡状态，买方议价能力更强，这些地方房地产税试点将会导致总交易金额的下降。

“若后续开展全国性房地产税立法与征收工作，假设房产市值评估比例为70%，预计全国房地产税收入范围约为380亿元至5600亿元，远低于2020年84142亿元的国有土地使用权出让收入。”中信证券首席政策分析师杨帆预计，房地产税短期内仅能一定程度缓解土地财政问题，土地出让金仍将是地方政府的重要财政收入来源。

房地产税试点有望从哪些地方开始？

《决定》内容显示，国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。分析认为，房地产市场过热的城市，大概率会成为率先试点城市。

任泽平表示，此次试点地区应该以房价上涨压力较大的热点城市为主，比如长三角、珠三角、京津冀等地区以及部分区域中心城市；同时，扣除抵扣面积以后，对于投机炒房的多套房和豪宅的征税力度可能较大。

“浙江是共同富裕示范区，共同富裕就要杜绝炒房，所以改革试点可能性很大。深圳作为社会主义先行示范区，房地产税的改革就是先行示范的重要表现。海南作为全国第一个提‘去房地产化’的省份，加之自由港的建设以及全省限购的优势，也完全可以纳入试点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

张晓春也认为，房地产税推出的目的是为了促进房地产健康发展，促进共同富裕，调整税收结构等方面，所以房地产税试点或有望从深圳、上海、北京等较高房价的一线城市开始，与此同时，原来的试点地区重庆由于具有相关经验和基础或也有望在此次试点范围。

“此次《决定》提出按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区。预计试点城市名单或将与2021年底公布，城市选择将考虑全国区域统筹布局。而房地产税的落地征收或将分批次执行，我们预计首批试点地区或包括上海、重庆、深圳与海南。”杨帆认为。

张大伟预计，部分城市出台房地产税试点很可能在最近2年就落地，全国范围内，短期应该是不会出台。

此次房地产税的推出与此前试点有何不同？

房产税在上海、重庆试点了10年，为什么还要再做房地产税试点？在专家看来，房地产税并非上海、重庆的房产税的升级。

“现在改革涉及的不是房产，而是房地产。”严跃进指出，此次政策实际上进一步清晰了“房地产税”的概念，即房产税是针对房产来说的，而房地产税的范围更大，包括房产和土地。

此次会议确定了房地产税的征收对象。《决定》指出：“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行”。

张晓春表示，与此前相比，此次房地产税试点的范围更广，一是包括居住和非居住两类；二是与此前上海和重庆主要针对新房不同，此次对存量房产进行征收，征收的房屋范围更为广泛。

北京金诉律师事务所主任王玉臣也认为，在上海和重庆试点的房产税，范围并不广，其中，上海是针对二套房征收，重庆是针对别墅和高档住房征收。从实际试点效果来看，似乎并不理想。因此，重庆、上海房产税的试点不足以支撑房地产税的立法，不能为房地产税提供更多更全面的参考。

“这里说明改革三个思路。第一、改革的核心是居住用的住宅项目。第二、全国非居住用房本身是征收房产税的，此次试点城市会将商办等房产税的征收转变为商办的房地产税征收。第三、农村住房不纳入改革，当前改革特指国有建设用地的相关住房。”严跃进表示。