中国住房和城乡建设部政策研究中心原主任秦虹2日在“2021中国房地产大数据年会上”表示，房企大致可分为四类，其中，“融高息钱、拿高价地”的一类房企面临较高风险。

秦虹表示，今年中国房地产市场历史罕见地出现上半年前端(开发、投资、新开工)和末端(销售)同涨，下半年前端和末端同跌情形。

究其原因，秦虹分析说，从去年8月份开始，官方对重点房企融资“三条红线”的管理以及从今年开始实施的对商业银行房地产贷款集中度的管理，带来房地产行业资金需求和供给两端的同时收紧。这改变了房地产行业过去20多年来所形成的高杠杆、高周转、高毛利的“三高”发展模式。

此外，头部房企违约，带来一系列连锁反应，金融机构、地方政府、购房者对房地产行业的风险偏好明显下降，因此市场出现快速的转向。

秦虹认为，当前一些房地产企业的确面临更大的流动性风险，但需要分类考虑。她将房企分为四类。一是房企跨界转行，多元化投资的风险。这类企业实际上出现的并非房地产风险，而且只是个别企业，数量并不多。

二是过去融高息钱、拿高价地的房企，这些企业风险较高。秦虹指出，中国房地产的发展格局已经跟过去完全不同——市场需求强的地方往往都有限价，而不限价的地方购房需求弱。但房企的“三高”发展模式如果缺了高房价，将无法运转。所以，过去融了高息钱，抢了高价地的企业将面临商业模式不可持续的问题，风险较高。

三是受政策等因素波及的房企。这样的企业虽有负债，但品牌效应好，融资成本不高，地价也不贵，经营性现金流很稳健。

四是负债率低的房企。它们可能是三、四线城市的头部企业，但这些企业不在银行的“白名单”里，融不到钱，负债率很低。

后两者仍然受到金融环境收紧的影响，但秦虹说，只要政策调整，对房地产融资的正常需求能够恢复，这两类企业的稳健发展可期。

过去房地产业内一直是“大者恒大，强者恒强”，但秦虹指出，未来，这四类企业新的分化格局必然会出现，房企或将不再以规模大小来“论英雄”。