伴随房企偿债高峰的临近，在融资渠道依旧受限的背景下，当前部分境外债务敞口较大，且流动性缓冲有限的地产开发商或仍面临被出清的风险。

更有分析人士预计，由于2022年初的销售状况依然疲弱，则后续中国房企可能会出现更多的债务置换交易。

融资渠道未见放松

根据中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）发布的数据，中资房企的合同销售额在2022年1月和2月持续走低，前100家房企的累积合同销售同比跌幅已超过40%。

尽管行业政策边际回暖，但由于购房者信心受挫，因此相关措施是否能够刺激销售额回升尚不可知。

惠誉国际评级有限公司企业评级董事许伟熙指出：“一些开发商原本寄希望于2022年初销售业绩将企稳或改善，以帮助偿还资本市场到期债务，但鉴于行业基本面和投资者情绪依然低迷，预计资本市场在未来三到六个月内不会出现显著改善。这意味着，上述开发商可能不得不另谋出路。”

值得一提的是，2022年3月至12月，惠誉授评的中资房企将面临330亿美元境外市场债务和1500亿元人民币的境内市场债务到期。而2022年迄今，仅有少数高资质开发商能进入国内资本市场筹资。

另据贝壳研究院统计，2022年1月至2月房企境内、境外债券融资累计约856亿元，同比下降59%。

与此同时，房企在3、4两月的到期债务规模均超过千亿元，这必然会对房企的资金流动性构成一定的威胁，将增大对房企融资能力的考验。

“大多数中资房企将继续依靠内部资金兑付资本市场到期债务。”许伟熙坦言，“同时，那些2022年面临大规模债务密集到期的房企可能会选择借由债务置换交易来摆脱困境。不过，按照惠誉的《企业评级标准》，部分置换交易可能被归类为不良债务交换交易。”

有投资人士指出，2021年，整体境外机构对境内超过50家地产企业进行了评级下调。进入2022年，在新冠肺炎疫情反复、融资渠道收紧、企业经营状况恶化、回款效率下降、有息债务规模扩大等内外部因素叠加发酵的大背景下，境外机构对境内房企的风险评估会更加严苛，这也意味着未来还将有更多房企评级被下调或收回。

警惕境外机构借机做空

毫无疑问，评级机构作为企业信用风险的观察者与评价人，其考核结果对于债券投资者进行信用风险评估有着重要的参考和指导意义。

短期来看，“评级下调—市场情绪趋弱—融资收缩”的负反馈链条仍难打破。

2021年以来，国内房企违约（含展期，下同）频繁发生，数量和规模都已经远超市场预期。仅境内债，就有泰禾、泛海、蓝光、阳光城等17家房企违约；境外债方面，目前已有阳光100、佳兆业、奥园、禹洲、祥生等8家房企违约。

据天风证券研究所测算，截至3月11日，已涉及违约的地产债券筹资主体存续的境内债规模达1723亿元，占境内存续地产债的10.5%；仅统计民企，这一占比更是达到了27.6%。另外，目前不涉及违约主体的境内民营地产债（不含ABS、ABN）余额为4267亿元，可其中估值在10%以上的规模达到了2034亿元，占比48%。

“目前业界之于地产债，尤其是民营地产债的预期较为悲观。”一位业内人士在接受记者采访时称，“我们还注意到，目前有个别境外做空机构与境内自媒体联手，企图借助市场情绪低迷、国内疫情反复之机，有组织、有计划地杜撰、传播企业负面消息，通过营造恐慌情绪、打压市场信心谋取超额利润。事实上，有多家中资房企的股票沽空比自年初以来就出现了不正常的大幅度增长。债市方面，相关企业美元债受负面信息影响，价格亦出现了20%至30%的下跌。显然，类似的操作于极大程度上影响了中资上市企业在国际资本市场中的形象，且已经致使部分外资机构选择清仓式甩卖中资地产美元债。若该问题得不到妥善解决，则后续整体中资企业美元债，甚至包括城投债都将受到极大的负面影响。”

信心重建迫在眉睫

在大部分业内人士看来，只要现金流入仍有压力，那么房企的点状风险“爆破”就不会停止。

眼下，不论部分房企新增银行间债券额度，还是发债募集资金可用于偿还银行贷款等有息负债、补充流动资金，种种边际改善对于行业仍显得杯水车薪，总体再融资依旧难言乐观。

“当前加强‘自上而下’的引导，提升市场信心已迫在眉睫。”天风证券固定收益首席分析师孙彬彬直言，“市场信心的恢复，不仅需要地产企业自身的努力，也需要政策端肉眼可见的支持。例如考虑因城施策，允许房价下行的城市通过降低首付比、银行降低房贷利率等手段，推动房地产市场逐步稳定;完善房价监控体系，将房价涨幅作为地方政府考核目标，逐步减少全国统一的房地产调控政策作用;维持或加大棚改、城市更新等力度。”

当然，鉴于短期内地产市场的回暖仍需等待，则回归到债市层面，尽可能规避风险主体仍是关键。

“具体到风险企业的筛查中，偿债能力和偿债意愿相辅相成，均不容忽视。”上述业内人士称，“就偿债能力而言，其核心即资产质量。对住宅类房企来说，好资产就是好土储。但在整体房地产市场下行的大环境中，好资产的门槛明显在提高，之前是一、二线城市，现在或必须是核心一线及准一线城市。偿债意愿方面，就民企来说，实控人的个人意志和想法尤为关键。若实控人对债务承担无限连带责任，或有控股股东提供担保，则其安全性会相对更高一些。”

关键词： 资金压力