今年上半年，虽然中梁控股的毛利润和归母净利润同比分别增长6.51%和0.14%，但由于增幅较小，其毛利率由去年上半年的24.5%下降至今年同期的22.6%，核心净利率则由6.0%降至5.5%。

今年以来，坚持“房住不炒”定位、坚决打击捂盘惜售行为的概念多次被提及，为控制前几年飞速扩张的房企债务风险积累，8月20日，住建部和央行召开重点房企座谈会，宣布了严控房企融资的“三道红线”(以2019年财报为准)，即若存在剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%以及现金短债比小于1倍三种情况任一种则视为“踩线”。

根据房企“踩线”情况不同，按照“红、橙、黄、绿”四档来控制有息负债规模年增长速度，如房企“三道红线”都触线则为红档。市场资深人士预计，相关政策或将于2021年正式施行。

据2019年财报数据显示，中梁控股集团有限公司(下称中梁控股，2772.HK)踩中“两道红线”，被列为橙档。

9月26日，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。对于众多房企的负债经营的局势或将带来巨大改变。

业绩增速滑坡

1993年，中梁控股前身华成房地产开发有限公司创立于温州。作为一家根植于长三角经济区、布局全国、快速发展的大型综合房地产开发商，2012年至2013年间，中梁控股抗住了温州房价的下跌，一跃成为温州房企的龙头。

且自2014年以来，该公司已连续五年获得中国房地产Top10研究组评为中国房地产百强开发商。在2015年—2018年期间，该公司的“中梁”品牌连续四年获得中国房地产Top10研究组评为中国华东房地产公司品牌价值前三强。

2016年，该公司把总部搬到上海，开启了向全国各地扩张的道路。三年后，其实现的合约销售金额突破千亿门槛，并于同年7月16日上午登陆香港资本市场。当日，中梁控股董事长杨剑在香港证券交易所敲响了钟声，这也预示着中国房地产20强企业全部上市完成。

然而，正是这样一家高速发展、位居房企综合实力20强的企业，也深受疫情冲击影响。2020年8月24日，中梁控股公布了其2020年上半年财报。数据显示，今年上半年，该公司实现营业收入237.67亿元，同比增长15.62%，实现归属于母公司股东的净利润12.06亿元，同比仅增长0.14%。

《投资时报》研究员注意到，虽然今年上半年中梁控股营业收入和净利润较上一年同期相比均有所上升，但相较于前些年的飞速增长，该公司上半年的业绩增速明显出现大幅放缓。

数据显示，2019年上半年该公司营业收入的同比增速高达111.20%，净利润同比增速则高至81.76%，而上述两个业绩指标今年上半年的同比增速却分别较其骤降近96个百分点和82个百分点。

还需要注意的是，创造了三年营收破千亿的中梁控股，同时期的毛利率却连续四年远远低于同行业可比公司。据财报数据披露，2016年—2019年该公司毛利率分别仅有21.1%、20.4%、22.9%和23.3%，虽呈逐年小幅上升趋势，但在规模房企中却远低于超过30%的一般行业均值。

值得关注的是，中梁控股的净利率也长期在低位徘徊。2019年，中梁控股实现23.27%的毛利率和11.05%的净利率，均为近四年最高水平。而这与同时期50家典型上市房企28.8%的毛利率和14.0%的净利率的平均值相比，仍有一定差距。

进入2020年，中梁控股业绩下行的情况并未得到改善，今年上半年，虽然该公司的毛利润和归母净利润同比分别增长6.51%和0.14%，但由于增幅较小，较去年同期而言，该公司的毛利率由24.5%下降至22.6%，核心净利率则由6.0%降至5.5%。

负债率超标“踩”红线

《投资时报》研究员注意到，今年8月，严控房企融资的“三道红线” (以2019年财报为准)正式发布，中梁控股也因“踩中”两道红线对被监管部门约谈。

首先是其超标的资产负债率(剔除预售款)。据中梁控股2019年披露的业绩报告显示，截至2019年年末，该公司总资产为2245.20亿元，总负债为2036.48亿元，净资产为208.72亿元。剔除预收款后，该公司的资产负债率仍高至80.80%，远超“不高于70%”的红线标准。

其次是其不符要求的现金短债比。数据显示，截至2019年末，中梁控股的短期债务高至215.03亿元，而其同时期的现金及现金等价物不足以覆盖一年内到期的短债，仅有149.56亿元，因而该公司低至0.7的现金短债比同样明显低于“应不低于1”的红线要求。

至于中梁控股未“踩”红线的净负债率，曾有过大数值超红线标准的情况。2016年该公司净负债率还高达1790.20%，不过在2018年赴港上市前夕，由于公司净资产快速增长，该指标猛降至58.10%。

今年以来，中梁控股的部分指标也有所改观。根据该公司日前公布的今年上半年业绩报告显示，其资金紧缺情况有所缓和，现金短债比也达1.52，符合红线标准。

不过该公司负债高企的问题仍未得到改善。数据披露，截至今年上半年，中梁控股剔除预收款后的资产负债率仍达到90%左右，甚至较上一年末有所升高，远超过红线标准约20个百分点。

业主维权事件不断

此外，《投资时报》研究员还注意到，近年来，中梁控股旗下项目不断曝出了大批量业主维权投诉事件，主要原因涉及虚假宣传、房屋质量破损、收费不合理等。

具体来看，2017年至2020年，九江中梁首府因为虚假开盘被整顿、房屋出现众多质量问题、学位问题，被业主多次维权。2018年—2019年，盐城中梁聚龙首府、温州中梁壹号院、张家港中梁壹号院、绍兴中梁赞成悦贤府和长沙市宁乡中梁首府因房屋面积缩水、收费不合理等质量安全问题遭到了业主的聚集声讨。

今年以来，上述情况仍未停歇，赣州市中梁南山院和无锡宜兴中梁壹号院等的业主再因虚假宣传、偷工减料、态度恶劣等问题对中梁控股进行了投诉。(吕贡)

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